PROFESSIONAL GATE
TO REAL ESTATE REALITNÍ KANCELÁŘ
|
Novinky
|
|||||||||||||
|
Rychlé vyhledávání
|
V souvislosti s plánovanou regulací realitního trhu a realitních zprostředkovatelů byl přijat nový zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování, dále také jen „zákon“), který nabyl účinnosti 3.3.2020. Jeho proklamovaným cílem je ochrana klientů realitních zprostředkovatelů a nastavení pravidel, podle nichž se mají realitní služby poskytovat. Zákon reflektuje jak problematické části realitního trhu, resp. praktik realitních zprostředkovatelů, tak do jisté míry i platnou judikaturu, která se v předcházejících letech kolem realitních smluv vytvořila. Zda je tento zákon dostatečnou regulací, a poskytuje dostatečnou ochranu zájemců před praktikami realitních zprostředkovatelů, ukáže až čas, přestože jistý náhled na kvalitu zákona či jeho dostatečnost je možné učinit již nyní. Co však přináší zákon nového? Co se týče vymezení činností, které zahrnuje realitní zprostředkování v očích zákonodárce, je možné užít demonstrativního výčtu uvedeného v ust. § 3 odst. 2 zákona. Realitní zprostředkování dle něj zpravidla zahrnuje: poskytnutí inzertní služby,
Zákon sice uvádí širokou definici smluv, které jsou smlouvou o realitním zprostředkování, nicméně zcela pomíjí skutečnost, že většina prodejů nemovitostí, se odehrává zcela jiným způsobem. Smlouvu o zprostředkování má uzavřenu typicky prodávající s realitním zprostředkovatelem, nicméně zájemce o koupi takové nemovité věci zpravidla dvoustrannou smlouvou u zprostředkování již neuzavírá. Realitní zprostředkovatelé již dávno obešli tento způsob a uzavírají se zájemci širokou škálu smluv – smlouvu o rezervaci, smlouvu o blokačním depozitu, smlouvu o složení rezervační zálohy apod. Smluvní stranou takové smlouvy často bývá i strana prodávající, byť často zastoupena na základě plné moci přímo zprostředkovatelem. Jak se bude zákon o realitním zprostředkování dotýkat těchto smluv, není jasné, a přesto, že by se práva a povinnosti zejména ve vztahu ke spotřebitelům měla aplikovat i na tyto typy smluv, s určitostí to ukáže až rozhodovací praxe soudů. OSOBA REALITNÍHO ZPROSTŘEDKOVATELE Zákon nově stanoví v ust. § 5 a 6 povinnost realitního zprostředkovatele být bezúhonný. Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena. Realitní zprostředkovatel také musí být nově pojištěn dle ust. § 7 a 8 zákona pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, a to s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1.750.000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3.500.000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce. Toto pojištění musí být platné po celou dobu výkonu činnosti realitního zprostředkovatele. Cílem je usnadnit případně poškozeným zájemcům možnost domáhat se náhrady škody po zprostředkovateli.
Zákon o realitním zprostředkování se poměrně podrobně zabývá úpravou smlouvy o realitním zprostředkování. Jak již bylo namítáno shora je sporné, zda se za takovou smlouvu má považovat i trojstranná smlouva, jejímž účastníkem je vlastník nemovitosti, a typicky se již netýká zprostředkování, ale utvrzení zájmu zájemce a zajištění (vždy smluvní pokutou) uzavření vlastní realitní smlouvy. Z našeho pohledu by se mělo ustanovení § 9 až 12 zákona vztahovat i na tyto druhy smluv, neboť výkladově i fakticky jsou smlouvami o realitním zprostředkování. Smlouva musí mít vždy písemnou formu. Chybět v ní potom, a to pod sankcí neplatnosti, nesmí tyto náležitosti: označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, POVINNOST REALITNÍHO ZPROSTŘEDKOVATELE INFORMOVAT ZÁJEMCE Dalším faktorem, který realitní zprostředkovatelé zanedbávají je informační povinnost vůči zájemci o koupi, a to ohledně povahy zprostředkovávané nemovité věci. Zákon nově na tuto povinnost pamatuje a zprostředkovatelům ji nově ukládá poměrně konkrétně. Základní informace, které musí realitní zprostředkovatel poskytnout, jsou tyto: Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. DALŠÍ OBSAH SMLOUVY O REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ Zákon dále myslí na situace, kdy přesto, že zájemce prohlásí, že se s listinami seznámil pouhým odkazem na ně, ve skutečnosti všechny listiny neviděl. V ust. § 13 zákon uvádí: Prohlásil-li zájemce, že se seznámil s písemnostmi, na které odkazuje smlouva o realitním zprostředkování, a vyplývají-li z okolností vážné pochybnosti, zda k tomu skutečně došlo, musí tuto skutečnost prokázat realitní zprostředkovatel. Toto ustanovení by tak mělo vést k tomu, že budou zprostředkovatelé skutečně listiny předkládat a vyžadovat podpis zájemců přímo na nich. Povinnost uzavřít realitní smlouvu? Asi nejdůležitějším, a bohužel také v praxi skoro nepoužitelným, je zákaz uvedený v ust. § 14 zákona: Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Smlouvy uzavírané se zájemce o koupi nemovitosti Jak jsme již uvedli shora, v praxi se se zájemci o koupi, tedy ne s vlastníky nemovitosti, již dvoustranné klasické zprostředkovatelské smlouvy neuzavírají. Závazek uzavřít realitní smlouvu tak není závazkem vůči realitnímu zprostředkovateli, ale závazkem mezi vlastníkem a zájemcem. Neboť takovému ujednání nic nebrání, nedopadá s největší pravděpodobností tento zákaz ani na typicky používané trojstranné smlouvy. To však neplatí o zákazu smluvních pokut za neuzavření smlouvy tak, jak jsme o něm psali v našem předchozím článku zde. Další omezení směřující k transparentnosti a větší kontrole zájemce potom zákon uvádí v ust. § 15 a 16. Smlouva o zprostředkování nesmí být vtělena do stejné listiny jako uzavíraná realitní smlouva a realitní zprostředkovatel nesmí k zajištění závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování využít směnku nebo šek, je-li zájemcem spotřebitel. Exkluzivita realitního zprostředkování Omezení přichází také pro oblíbené výhradní realitní zprostředkování spočívající v tom, že s realitním zprostředkovatelem máte sjednánu exkluzivitu. Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby. Dále je vhodné mít na paměti, že byla-li smlouva uzavřena na dobu neurčitou, je v případě zájemce-spotřebitele výpovědní doba maximálně 1 měsíc. NOVĚ O PROVIZI ZA REALITNÍ ZPROSTŘEDKOVÁNÍ Provize za zprostředkování je tradičně ve smlouvách s realitními zprostředkovateli sjednána jako provize za sjednání příležitosti. Tedy typicky je splatná podpisem rezervační smlouvy. Takový postup však není správný a nový zákon na něj reaguje. Nově je tak provize splatná až dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy. Odlišné ujednání je možné pouze tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Případná záloha na provizi také nově nesmí činit více než 2/3 sjednané provize. V tomto ohledu bohužel chybí pravidlo pro tzv. rezervační zálohy, blokační depozita apod., které skládá kupující v případě podpisu rezervační smlouvy. Nárok na provizi po zániku spolupráce V souvislosti s provizí také pozor na ust. § 19 odst. 4 zákona, které nečinné či nekvalitní realitní zprostředkovatele trestá: Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem. Dojde-li tedy k tomu, že po uplynutí závazků vůči zprostředkovateli, který aktivně nekonal nebo konal chybně, uzavřete smlouvu, za níž by normálně vznikal nárok na provizi, nemáte povinnost provizi hradit, jste-li spotřebitelem. Otázkou však zůstává, co se smluvními pokutami, budou-li sjednány za takové uzavření. Z našeho pohledu by případná ujednání o nich měla být neplatná, nicméně předjímat rozhodovací praxi soudů si v tomto okamžiku netroufáme. ZÁVĚREM O „NOVÉM“ REALITNÍM ZPROSTŘEDKOVÁNÍ Na závěr lze jen vyzdvihnout, že nově nad provozováním realitního zprostředkování dozoruje živnostenský úřad, který v případě pochybení může ukládat realitním zprostředkovatelům nemalé pokuty. Za nás prozatím vnímáme pokuty jako nízké a skutkové podstaty přestupků jako ne zcela dostačující, nicméně solidní a kvalitní realitní zprostředkovatelé se tak jako tak, nemají čeho obávat. Nový zákon se zavedených a kvalitních zprostředkovatelů fakticky nedotkne a snad jen vyčistí doposud neregulovaný trh od těch zprostředkovatelů, kteří právě využívali skutečnosti, že tento trh regulován nebyl. Dalším vhodným krokem by dle našeho názoru bylo, zaměřit se na úpravu pravidel při prodeji nemovitostí určených k bydlení, neboť právě v tomto směru jsou v současné době spotřebitelé nejzranitelnější a vystaveni různým praktikám realitních zprostředkovatelů. Čest však patří těm zprostředkovatelům, kteří i před účinností tohoto zákona vykonávali realitní zprostředkování kvalitně a odborně, jak vůči svým klientům, tak vůči zprostředkovávaným zájemcům o uzavření realitní smlouvy.
|
|||||||||||||
|
||||||||||||||
.jpg)